最近台灣房地產很熱絡，網紅們個各都在開箱新家。身邊的朋友受到感染，也都磨拳擦掌的想要共襄盛舉。我雖然身爲室內設計師，但因爲長期與建商合作，十分了解建商的營運流程與狀態，也因而成爲朋友們的購屋指南。
每次遇到想買房的友人，最常發生的情況就是，一碰面就直接詢問我：「你覺得預售屋可以買嗎」。我也會直接的回問：「你覺得你準備好買預售屋了嗎？」
聽到這邊你可能會有些好奇，預售屋因為不太需要頭期款，照理說會比新成屋更容易入手？爲什麼還要準備好才能買呢？
我認爲，購買預售屋的困難度會比一般成屋要高上好幾倍。如果在沒有具備某些基本能力的前題下就貿然購屋，問題點往往會在交屋後才發現。原本期待夢想的房子，在過了2～3年的等待，交屋後屋況卻不如原本夢想的美好，不但讓人失望，更有可能因此與建商發生官司糾紛。
那買預售屋前需要做什麼準備工作呢？
1.確認自己現金流
雖然預售屋常常主打免頭款，低月付的口號，讓人感覺能輕鬆購屋，不會有太大的壓力。但其實需要準備的現金還是不少，ㄧ般會需要繳付的費用有訂金、簽約金、開工款、工程款還有稅金等等。
訂金跟簽約金ㄧ般爲總工程款的5%，開工前的開工款爲5%，在工程期間的工程期款則是總價10～15%，最後要交屋前還會有稅金代收款等。
如果是購買總價1000萬的預售屋，簽約、定金加上開工款就要100萬，工程款100萬可以分2.5年付款，一個月要最少3萬4千元，交屋時需要付的稅金跟建商代收款，一般大約10～20萬。
如果不幸遇上原先預計貸款房價的8成，但最後銀行只核貸7成。那就需要補足100萬的款項才能交屋。而這些還不包括交屋後的裝潢、冷氣、家電和家具的費用。
如果沒有預先規畫好自身的現金流或是受到外力影響（疫情生病等等）導致收入大幅下降，就很有機會因爲付不出款項而淪為斷頭戶。
2.確認未來的可使用空間
預售屋不像成屋，可以看到實際的屋況，在確認室內格局與空間動線的情況下，判斷是否適合自身需求。預售屋因爲銷售時尚未建築本體尚未完成，所以只能藉由平面隔局圖面或是樣品屋來模擬未來空間的樣貌。
但是對於一般民眾而言，對於平面隔局圖的理解是很片面且無法想像的。所以只能借助3D模擬圖或是樣品屋來感受。
但3D模擬圖因爲是軟體繪製的方式製作，所以可以利用視角的調整或是修圖來讓圖面的氛圍感與空間感比起未來實際屋況更加完美，進而達到促進成交的效果。
而樣品屋也是相同的道理。雖然樣品屋是以實際屋況爲基礎，搭配室內裝潢來呈現，讓空間看起來較為真實。但是因爲樣品屋不可能所有的戶型樓層都做，所以大多數看到的樣品屋並不會依照你所購買的樓層戶型施作。
等到交屋時才發現因爲建築規畫的關係，客廳中間有根巨大的柱子，或是主臥床頭有著大樑經過等等。
就算樣品屋剛好是你所選擇的戶型，也常因爲樣品屋在規劃時，運用許多設計美化的手法去放大空間，導致實際交屋時還是會覺得室內狹小不足使用。
3.掌握建案施工的日程
預售屋處從下訂簽約到交屋的時間很長（2～3年），加上建商的工程進度在銷售期大多還不明確。所以大部分的人都是簽約後就暫時忘記，等著建商後續通知，但是這樣往往會錯過事先規劃的好時機。
舉例來說，預售屋最重要的客變。建商通知客變時間長有2個月，短則2週。在這樣的時限下，如果沒有提前思考客變的內容，或是還沒確定配合的設計師，往往會發生客變內容不是自己真正的需求，或是匆忙中找的設計師溝通不良，進而導致雖然有做客變，但是裝修預算卻也水漲船高。
總結來說
雖說買到好的預售屋難度頗高，但是如果能在購屋前做好上述準備工作，並搭配正確的客變與完善的裝修計畫，輕鬆省下百萬也非難事。但若沒有認真思考過自己的能力值與承受度，貿然跟風買進，其實跟賭博沒有什麼分別。
如果還是對於購買預售屋有很大的疑慮，歡迎使用『問。室』的1對1，45分鐘的個人諮詢服務，讓你可以釐清你的購屋選擇。